Koniec z użytkowaniem wieczystym nieruchomości mieszkalnych

1 października 2018 r. weszła w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, w prawo własności tych gruntów. Efekty ustawy widoczne będą od 1 stycznia 2019 r. 

Przedsiębiorcy nie zawsze skorzystają

Zmiana dotyczy jednak wyłącznie nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste zabudowane mieszkaniami jednorodzinnymi, mieszkaniami wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę lokali stanowią lokale mieszkalne, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Oznacza to zatem, że zmiana dotknie tylko budownictwo mieszkalne. 

Przedsiębiorcy, którzy np. prowadzą swoje zakłady, sklepy czy fabryki na nieruchomościach oddanym im w użytkowanie wieczyste i zabudowanych wyłącznie w celach gospodarczych, nie są objęci omawianą ustawą i nadal będą użytkownikami wieczystymi nieruchomości, a nie ich właścicielami. 

Ustawą objęci będą jednak przedsiębiorcy, którzy prowadzą działalność gospodarczą w lokalach użytkowych, znajdujących się budynkach mieszkalnych, w których co najmniej połowa lokali to lokale mieszkalne, ale przy uwzględnieniu zasad udzielania pomocy de minimis. Ustawa przewiduje, że jeżeli na skutek przekształcenia dojdzie do przekroczenia limitu tej pomocy, przedsiębiorca będzie dopłacał różnicę między wartością rynkową gruntu podlegającego przekształceniu a sumą rocznych opłat przekształceniowych.

Co zrobić, aby dokonać przekształcenia

Do samego przekształcenia dochodzi z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r., a ustawa przewiduje swoisty automatyzm w zakresie ujawnienia tego przekształcenia w księdze wieczystej. Pierwszym krokiem jest wydanie zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Wydaje go właściwy organ, wszczynając postępowanie z urzędu – jednakże zainteresowani szybszym załatwieniem sprawy, mogą również złożyć stosowny wniosek. Zaświadczenie bowiem wydawane jest z urzędu, nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia, albo na wniosek – w terminie 4 miesięcy od otrzymania wniosku. Następnie organ przekazuje zaświadczenie do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej dla danej nieruchomości, w terminie 14 dni od dnia jego wydania. Sąd dokonuje wpisu prawa własności z urzędu, informując o tym oczywiście właściciela. Za dokonanie wpisów w księdze wieczystej nie uiszcza się opłat sądowych.

Przekształcenie – nie za darmo

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie jest jednak co do zasady bezpłatne. Pobierana będzie – co roku, przez 20 lat od dnia przekształcenia – stosowna opłata (zwolnieni z niej będą jednak m.in. osoby, które już wcześniej wniosły jednorazowo opłatę za cały okres użytkowania wieczystego). Użytkownicy wieczyści nie powinni jednak odczuć szczególnego jej ciężaru, bowiem wysokość corocznej opłaty co do zasady ma być równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Jeżeli opłata od użytkowania wieczystego była w ostatnim czasie aktualizowana (wówczas, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, zmiana taka wprowadzana jest stopniowo, w trzyletnim okresie wzrostu opłaty) wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w trzecim roku od aktualizacji.

Opłatę wnosić będzie się w terminie do dnia 31 marca każdego roku. Na wniosek złożony nie później niż 14 dni przed dniem upływu terminu płatności, właściwy organ będzie mógł rozłożyć opłatę na raty lub ustalić inny termin jej wniesienia, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego. Co istotne, nie ma obowiązku uiszczania jej przez całe 20 lat. Właściciel gruntu w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty, może zgłosić właściwemu organowi na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia.

Ustawa przewiduje nadto bonifikaty w spłacie opłat rocznych (zarówno uiszczanych co roku przez 20 lat, jak i jednorazowo) dla osób fizycznych będących właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym. Na szczególnie wysoką bonifikatę mogą liczyć właściciele nieruchomości, które przed przekształceniem należały do Skarbu Państwa i którzy szybko zdecydują się na uiszczenie opłaty jednorazowej. Wówczas bonifikata wynosić będzie 60 proc. – w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie, 50 proc. – gdy zostanie wniesiona w drugim roku po przekształceniu, 40 proc. – w trzecim roku, 30 proc. – w czwartym roku, 20 proc. – w piątym roku oraz 10 proc. – w szóstym roku po przekształceniu.

Należy także zauważyć, że zgodnie z ustawą, opłata roczna może podlegać waloryzacji na wniosek właściciela lub z urzędu.

Ustawa przewiduje w szczególnych wypadkach pewne modyfikacje powyższych zasad, jednakże ich pełne opisanie zajęłoby ogrom miejsca, nawet w takiej przestrzeni jak blog. Dlatego przy każdej, indywidualnej sprawie związanej z przekształceniem użytkowania wieczystego w prawo własności, warto zasięgnąć porady prawnika. 

Autor: 

Łukasz Rodak – aplikant radcowski, kancelaria Duraj Reck i Partnerzy.