Blog

Zmiana prawa ogłoszona w Dzienniku Ustaw w dniu 31 lipca 2023 roku stanowi kolejny etap usuwania z polskiego systemu prawnego instytucji użytkowania wieczystego. Nowe przepisy będą stanowiły podstawę roszczenia o nabycie prawa własności gruntów użytkowników wieczystych wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe.

Informacje wprowadzające

W dniu 31 lipca 2023 roku w Dzienniku Ustaw została ogłoszona ustawa z dnia 26 maja 2023 roku o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (dalej jako: Ustawa). Ustawa wprowadza przepisy epizodyczne stanowiące podstawę roszczenia o sprzedaż nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, która została zabudowana na cele inne niż mieszkaniowe – między innymi usługowe, przemysłowe czy magazynowe.

Zgodnie z art. 232 i nast. kodeksu cywilnego użytkowanie wieczyste to forma prawna, która powstaje w rezultacie oddania do użytkowania osobie fizycznej lub prawnej gruntu, stanowiącego własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Grunt zwykle zostaje przekazany na 99 lat, a w zamian za użytkowanie należy co roku uiszczać odpowiednią opłatę.

Do nabycia własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie dojdzie z mocy prawa. Konieczne będzie aktywne działanie uprawnionego. Wniosek o sprzedaż nieruchomości użytkownicy będą mogli złożyć w terminie 12 miesięcy od wejścia w życie Ustawy. Ustawa poza pojedynczymi wyjątkami wchodzi w życie z upływem 30 dni od daty ogłoszenia, to jest w dniu 31 sierpnia 2023 roku. W rezultacie prawidłowego złożenia wniosku i dopełnienia wszelkich formalności dotychczasowy właściciel nieruchomości będzie zobowiązany do przeniesienia własności na rzecz użytkownika wieczystego.

Z roszczeniem o sprzedaż nieruchomości będą mogli wystąpić: przedsiębiorcy (również prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą), osoby fizyczne, będące np. właścicielami garaży, spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe oraz mieszkańcy osiedli.

Wyłączenia

Użytkownicy wieczyści powinni wziąć jednak pod uwagę, iż Ustawa oprócz ograniczenia czasowego przewiduje również ograniczenia podmiotowe oraz przedmiotowe. Pomimo szerokiego grona podmiotów uprawnionych do zwrócenia się z roszczeniem o sprzedaż, nie będzie ono przysługiwało:

1)    jeśli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 toku;

2)    jeśli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;

3)    w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich;

4)    jeśli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego;

5)    w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

Cena sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu

Użytkownik wieczysty w związku z zawarciem umowy o sprzedaż nieruchomości będzie zobowiązany do zapłaty ceny. Nowe przepisy zawierają bardzo konkretne zasady dotyczące wyliczenie ceny sprzedanej użytkownikowi wieczystemu nieruchomości określone w Ustawie. Dla tej kwestii kluczowe pozostaje pytanie czy nieruchomość była własnością Skarbu Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego.

W przypadku nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, cena będzie stanowiła 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. W przypadku płatności rozłożonej na raty będzie to 25-krotność tej kwoty.

Jeśli chodzi o nieruchomości stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego cena gruntu zostanie ustalona na podstawie dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości gruntowej, przy czym nie może być niższa od tej stawki ani wyższa od wartości nieruchomości gruntowej.

W obu wariantach przepisy Ustawy przewidują bonifikatę. Jeśli chodzi o nieruchomości należące do Skarbu Państwa, wynosi ona 90% od ceny nieruchomości gruntowej sprzedanej osobom w stosunku do których orzeczono niepełnosprawność w stopniu znacznym lub umiarkowanym lub przed ukończeniem 16 roku życia, osobom zamieszkującym z tymi osobami, będącymi ich opiekunem prawnym lub przedstawicielem ustawowym oraz osobom będącym członkami rodziny wielodzietnej i uprawnionymi do posiadania Karty Dużej Rodziny. W przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego właściwy organ udziela bonifikaty na podstawie uchwały odpowiedniej rady lub sejmiku.

Co istotne dla przedsiębiorców Ustawa będzie również uwzględniała przepisy o pomocy publicznej de minimis, którą regulują odrębne przepisy.

Kwestie formalne

Użytkownik wieczysty jako osoba posiadająca roszczenie o sprzedaż, będzie musiała zwrócić się samodzielnie lub poprzez pełnomocnika z wnioskiem do właściwej jednostki samorządu terytorialnego lub odpowiedniego starosty. W treści wniosku konieczne będzie wskazanie danych wszystkich użytkowników wieczystych, nieruchomości, której dotyczy wniosek oraz informacji odnoście umowy przekazania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Wnioski będzie można składać dopiero od chwili wejścia w życie ustawy, to jest od 31 sierpnia 2023 roku przez okres dwunastu miesięcy.

Na marginesie trzeba również zauważyć, że Ustawa zmieni dotychczasowe zasady ustalania ceny sprzedaży gruntów publicznych ich użytkownikom wieczystym, gdy roszczenie o sprzedaż nieruchomości gruntowej zgodnie z Ustawą nie będzie możliwe.