Blog

Za pomocą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego władze gminy kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości, które położone są na terenie objętym planem. Zdarza się, że na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu, nie jesteśmy w stanie korzystać z przysługującej nam nieruchomości, w taki sposób jakbyśmy chcieli – np. nie możemy zrealizować inwestycji, dla której ją zakupiliśmy. W niniejszym artykule przedstawiamy po krótce czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a także omawiamy sposoby, za pomocą których możemy zmienić niekorzystne dla nas postanowienia. 

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest podejmowaną przez radę gminy uchwałą, w której następuje ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenia inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Składa się zawsze z dwóch części: tekstowej oraz graficznej. Każdy miejscowy plan ma charakter aktu prawa miejscowego, co oznacza, że jego postanowienia mają charakter powszechnie obowiązujący na terenie objętym planem. 

Miejscowy plan jest instrumentem, który stanowi podstawę planowania przestrzennego na terenie gminy, która go uchwaliła. Podstawowe regulacje dotyczące charakteru oraz procedury uchwalania miejscowych planów zostały uregulowane w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 Nr 80 poz. 717). 

Wpływanie na postanowienia miejscowego planu na etapie procedury planistycznej

Początek procedury planistycznej, czyli procedury zmierzającej do sporządzenia i uchwalenia miejscowego planu, to okazja na złożenie do niego wniosków, jakie naszym zdaniem powinny zostać uwzględnione w jego treści. Po podjęciu przez radę gminy uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzania planu, wójt ogłasza ten fakt w prasie miejscowej lub w inny sposób zwyczajowo przyjęty na terenie gminy (np. w formie komunikatu na stronie internetowej gminy). W ogłoszeniu zamieszcza się dodatkowo informację o terminie (nie krótszym niż 21 dni), formie i miejscu składania wniosków do planu. Po nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym doprecyzowano formę, w jakiej wnioski mogą być wnoszone – zarówno w papierowej jak i elektronicznej (czyli przede wszystkim. z użyciem poczty elektronicznej). Pomimo spoczywającego na wójcie obowiązku rozpatrzenia wniosków, nie są one w żaden sposób wiążące dla organów gminy.

Na dalszym etapie procedury planistycznej następuje wyłożenie projektu planu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni. Wraz z wyłożeniem projektu planu, wójt wyznacza termin, w którym można składać uwagi do projektu. Etap składania uwag jest o tyle ważny, że w przeciwieństwie do wcześniej omówionego składania wniosków, dokonuje się go w stosunku do konkretnego projektu miejscowego planu. Daje to możliwość badania i odnoszenia się do konkretnych postanowień projektu, a także wskazania ewentualnych nieprawidłowości, np. w zakresie elementów obligatoryjnych planu, jakie przewiduje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rozważania dotyczące formy, w jakiej powinny być składane wnioski pozostają aktualne również w stosunku do składania uwag do projektu planu zagospodarowania przestrzennego.

Wpływanie na postanowienia miejscowego planu po jego uchwaleniu

Opisane instrumenty, tj. składanie wniosków i uwag do projektu miejscowego planu, chronią nasze interesy w trakcie trwania procedury planistycznej. Pojawia się pytanie, co w sytuacji, kiedy niekorzystny dla nas plan został już wprowadzony do obrotu prawnego? W takiej sytuacji przysługują nam dwie przewidziane przez ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym metody zmiany jego postanowień. 

Pierwszą z nich jest złożenie wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zaletą takiego rozwiązania jest jego bezterminowość – wniosek można złożyć w każdym czasie. Trzeba mieć jednak na uwadze małą skuteczność tego rozwiązania ze względu na brak jakichkolwiek regulacji, które zmuszałyby organy gminy do uwzględnienia takiego wniosku, jak również brak możliwości zaskarżenia decyzji odmownej w przedmiocie zmiany planu miejscowego.

Drugą, znacznie skuteczniejszą metodą, jeżeli chodzi o wzruszanie postanowień planu miejscowego, jest jego zaskarżenie do sądu administracyjnego. Uprawionymi do wniesienia skargi są osoby, których interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu. W orzecznictwie podkreśla się, że do kręgu uprawnionych należą przede wszystkim właściciele oraz użytkownicy wieczyści nieruchomości. Co jednak istotne, ustawodawca ograniczył przesłanki, których stwierdzenie powoduje skuteczne zaskarżenie planu. Do wspomnianych przesłanek należą: istotne naruszenie zasad sporządzania studium lub planu miejscowego, istotne naruszenie trybu ich sporządzania, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie. Sądy administracyjne jako przykładowe naruszenia wskazują: przyjęcie w planie postanowień sprzecznych ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego^[1]; sprzeczność między postanowieniami części tekstowej uchwały a jej częścią graficzną^[2]; czy nieuwzględnienie w planie miejscowym elementów obligatoryjnych wymienionych w art. 15 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.^[3]

Jeżeli sąd administracyjny stwierdzi, że miejscowy plan został uchwalony z naruszeniem wymienionych przesłanek, powoduje to jego nieważność w części lub w całości, co w praktyce oznacza powrót do stanu rzeczy sprzed uchwalenia planu. Co istotne, sąd stwierdzi nieważność planu (lub jego części) w razie wystąpienia ustawowych przesłanek i nie jest przy tym ograniczony żadnym terminem, zatem stwierdzenie nieważności planu nie ulega przedawnieniu.

Odszkodowanie

W sytuacji, kiedy nie udało się nam doprowadzić do uwzględnienia w miejscowym planie pożądanych postanowień, pozostaje nam możliwość wystąpienia z szeregiem roszczeń, które przewiduje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z ustawą, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, można wystąpić z roszczeniem o odszkodowanie albo o wykupienie nieruchomości lub jej części. Ze wspomnianym żądaniem może wystąpić właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości. Ponadto, jeżeli zbywamy nieruchomość, której wartość na skutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego uległa obniżeniu, możemy zażądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Realizacja tego uprawnienia może nastąpić w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, przy założeniu, że nie skorzystaliśmy z wcześniej opisanych praw żądania odszkodowania albo wykupienia nieruchomości.

Podsumowanie 

Uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może skutecznie ograniczyć a nawet uniemożliwić nam wykonywanie prawa własności na naszej nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje instrumenty, dzięki którym mamy wpływ na kształt postanowień miejscowych planów, zarówno na etapie procedury planistycznej, jak również po ich uchwaleniu. Jednocześnie podkreślenia wymaga fakt, że aby skutecznie skorzystać z przysługujących nam uprawnień warto zwrócić się o pomoc do prawnika – specjalisty, który pokieruje nas przez cały proces mający na celu zmianę niekorzystnych dla nas postanowień – począwszy od składania wniosków i uwag, aż po zaskarżenie planu do sądu administracyjnego, czy wreszcie – skuteczne dochodzenie odszkodowania. 

 

Przypisy:

^[1] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 24 kwietnia 2018 r., sygn. akt II SA/Op 91/18;

^[2] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 23 maja 2019 r., sygn. akt II SA/Ol 263/19;

^[3] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 17 grudnia 2019 r., sygn. akt II SA/Wr 611/19.