Blog

Wchodząca w życie 1 stycznia 2019 r. ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność ucieszyła wielu Polaków. Problem w tym, że Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego nie zamierzają łatwo oddać swoich gruntów nowym właścicielom. Znalazły już na to sposób – podwyższenie opłaty za użytkowanie wieczyste. Podwyżka opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste np. z 20 złotych do 300 złotych spowoduje, że wysokość opłaty za przekształcenie w prawo własności zamiast 400 złotych wyniesie 6000 złotych.

Taką praktykę zastosowano w wielu polskich miastach. Polacy masowo otrzymują informację o podwyższeniu opłaty za użytkowanie wieczyste. Niestety, większość z nich ignoruje przesłane pismo. Tymczasem przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie odbywa się bezpłatnie. Konieczne jest uiszczenie opłaty, która domyślnie rozłożona jest na 20 lat, ale możliwa jest jej wcześniejsza spłata, z dodatkowymi bonifikatami. Wysokość tej opłaty jest uzależniona właśnie od wysokości rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu. Im większa opłata za użytkowanie wieczyste gruntu, tym większa będzie po 1 stycznia 2019 r. opłata za przekształcenie tego prawa w prawo własności.

Nic więc dziwnego, że na koniec 2018 r., jednostki samorządu terytorialnego na złamanie karku wysyłają do użytkowników wieczystych wypowiedzenia dotychczasowych opłat za użytkowanie wieczyste ich gruntów. W ten sposób podwyższają wysokość należnej im opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Skarb Państwa i jego przedstawiciele składają wypowiedzenia właśnie teraz, aby zdążyć przed końcem roku i wejściem w życie ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność. Tymczasem w świątecznej zawierusze użytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, mogą niestety przegapić 30-dniowy termin na złożenie stosownego wniosku sprzeciwiającego się podwyższeniu.

Co zrobić z wypowiedzeniem? 

Wypowiedzenie przez gminę dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości nie powoduje skutków od razu. Stosownie do brzmienia ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowi ono jedynie „propozycję” nowej opłaty. Użytkownik wieczysty ma 30 dni od dnia otrzymania tego wypowiedzenia na złożenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego bezpłatnego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Brak złożenia takiego wniosku powoduje uznanie, że użytkownik wieczysty zgadza się na nową wysokość opłaty. We wniosku musi jednak wskazać, dlaczego nie zgadza się z podwyższeniem opłaty i wykazać błędy organu.

Na czym zatem oprzeć taki wniosek i zarzuty do zmiany opłaty? Każdą sprawę należy analizować indywidualnie, lecz najbardziej oczywistym zarzutem jest nieprawidłowe ustalenie wartości nieruchomości. Nową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości ustala się bowiem w oparciu o operat szacunkowy, wyceniający wartość tej nieruchomości. Z różnych powodów operat taki może przedstawiać jej zawyżoną wartość, ale nie jest to powód do radości dla jej użytkowników wieczystych, wprost przeciwnie – im wyższa wartość nieruchomości, tym wyższa wartość opłaty rocznej, a w konsekwencji – opłaty za przekształcenie prawa w prawo własności. Warto zatem udać się do organu, który dokonał wypowiedzenia celem zapoznania się z operatem szacunkowym oraz sporządzenia jego fotografii lub kserokopii. W szczególnych przypadkach, konieczne może okazać się stworzenie własnego „kontroperatu” biegłego rzeczoznawcy, który wykaże prawidłową wartość nieruchomości. 

Sporządzenie wniosku i sformułowanie stosowanych zarzutów oraz wzięcie udziału w rozprawie przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym warto powierzyć specjalistom. Adwokaci bądź radcy prawni zadbają o to, aby wnioski oraz zarzuty były formalnie i merytorycznie poprawne, zwiększając tym samym szanse na pomyślne zakończenie sprawy, czyli zmniejszenie wysokości opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, a tym samym – opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności.

Autor:

Łukasz Rodak – aplikant radcowski, kancelaria Duraj Reck i Partnerzy.