Blog

W Rządowym Centrum Legislacji od kilkunastu tygodni procedowany jest projekt z dnia 17 lipca 2022 roku ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne. Po pracach w Komisji Prawniczej RCL w sierpniu 2022 roku przyjęto nowy tytuł projektu ustawy o zmianie ustawy: Prawo budowlane oraz ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Projekt nowelizacji ustawy ma być odpowiedzią na zmiany w sektorze społeczno-gospodarczym, które zachodzą wskutek pandemii Covid-19 oraz napływu uchodźców z Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym. W uzasadnieniu do projektu ustawy wskazuje się, że doszło do zmiany trybu pracy bardzo dużej liczby pracowników na skutek sytuacji epidemiologicznej w Polsce i narzuconymi w konsekwencji tego zmianami organizacyjno-sanitarnymi. Sytuacja ta zmusiła pracowników do pracy zdalnej w domach i taka forma pracy przyjęła się na rynku pracy. Ponadto znacznie rozbudowana została branża e-commerce, czyli handlu elektronicznego – firmy przeniosły swoją działalność ze sklepów stacjonarnych do Internetu.

Powyższe z kolei doprowadziło do opuszczenia biurowców i budynków handlowych przez firmy, a w konsekwencji – do strat po stronie właścicieli. Na miejsce poprzedników nie zgłaszają się inne podmioty, przez co niewykorzystywana jest przestań, którą można byłoby przeznaczyć na potrzeby mieszkaniowe, także dla uchodźców, po wprowadzeniu odpowiednich zmian prawnych.  Jednocześnie wojna na Ukrainie spowodowała, że do Polski przybyła ogromna liczba uchodźców, których potrzeby mieszkaniowe także trzeba zapewnić. 

Przepisy ustawy Prawo budowlane, choć pozwalają na przeprowadzenie zmiany sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części (tzw. konwersja budynków), to nakładają na inwestorów pewne obowiązki – wymogi formalne, które wpływają na czas trwania procesu. Inwestor musi przygotować projekt budowlany oraz uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę.

Remedium na te bolączki ma być złagodzenie przepisów odnośnie przekształceń budynków w zakresie przebudowy ścian zewnętrznych budynków biurowych lub budynku handlu (lub ich części), które nie są elementami konstrukcyjnymi budynku. Projekt ustawy przewiduje, że w takiej sytuacji nie będzie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia budowy. Regulacja zdecydowanie przyspieszy proces zmiany sposobu użytkowania budynku lub jego części.

Nie powinno dziwić, że projektowane ułatwienia nie mają zastosowania do budynków i obszarów objętych formami ochrony zabytków (zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami). Z uwagi na szczególny status obiektów i terenów zabytkowych oraz konieczność zachowania właściwego poziomu ich ochrony jest to całkowicie uzasadnione.

Planowana jest także zmiana tzw. specustawy mieszkaniowej – ustawa z dnia 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Zgodnie z art. 5 ust. 3 specustawy mieszkaniowej inwestycja mieszkaniowa lub towarzysząca realizowana jest niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z tym zastrzeżeniem, że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. Warunek niesprzeczności ze studium nie odnosi się do terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane (ust. 4). Projekt w swoich założeniach rozszerza zastosowanie warunku niesprzeczności ze studium do terenów, na których zlokalizowane są budynki biurowe oraz obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m kw. 

Kolejną zmianą w specustawie mieszkaniowej jest dodanie rozdziału o tworzeniu mieszkaniowego zasobu gminy w ramach inwestycji mieszkaniowych. W projekcie wskazano, że inwestor może dokonać zbycia (wydzierżawiania, wynajmu lub użyczenia) lokali mieszkalnych, budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub innych użytkowych powierzchni mieszkalnych zrealizowanych na podstawie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej obejmującej tereny, na których zlokalizowane są budynki biurowe lub są lub mogą być zlokalizowane obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m kw., ale inwestor musi jednocześnie przedstawić gminie ofertę nabycia lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 5% łącznej powierzchni użytkowej wszystkich przeznaczonych do zbycia (wydzierżawienia, wynajmu lub użyczenia). Przedstawiając ofertę gminie, inwestor wyznacza termin nie krótszy niż 3 miesiące, w ciągu którego będzie oczekiwał na odpowiedź gminy. Rada gminy w uchwale o ustaleniu lokalizacji inwestycji może zwolnić inwestora z obowiązku przedstawiania gminie oferty nabycia. Gminie przysługiwać będzie prawo nabycia lokali lub budynków na preferencyjnych warunkach, tj. cena 1 m kw. nie może być wyższa niż 50% wartości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. 

Projekt zmiany specustawy mieszkaniowej zakłada także obowiązek po stronie inwestora do zawiadomienia wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o zmianie sposobu użytkowania budynku.

Podkreśla się, że opisane wyżej uregulowania mają charakter wyłącznie doraźny oraz są reakcją na napływ uchodźców z Ukrainy i skutki pandemii Covid-19. Projekt zakłada, że przepisy mają obowiązywać przez 2 lata od wejścia w życie ustawy.

Rzeczywistość zweryfikuje, czy proponowane rozwiązania były właściwe i przyniosły spodziewane efekty, o których mowa w uzasadnieniu projektu. Oczywiście rozbudowa mieszkaniowego zasobu gminy w ramach inwestycji mieszkaniowych jest bardzo potrzebna, gdyż w Polsce nadal mamy niedostatek pod tym względem. Niemniej warto zastanowić się, czy w istocie uzasadnione jest aż takie liberalizowanie przepisów, które wyłącza kontrolę organów administracji architektoniczno-budowlanej. Dla deweloperów będą to na pewno korzystne zmiany, bo proces zmiany sposobu użytkowania odbędzie w wersji uproszczonej a przez to szybszy.