Blog

26 sierpnia 2019

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność 2019

Użytkowanie wieczyste to cywilne majątkowe podmiotowe prawo rzeczowe o charakterze terminowym i odpłatnym. Po raz pierwszy do polskiego porządku prawnego zostało wprowadzone przez ustawę z dnia 14 lipca 1961 roku o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Obecnie uregulowane jest w księdze drugiej Kodeksu cywilnego (dalej: kc) – własność i inne prawa rzeczowe, stanowiąc osobną obok prawa własności i ograniczonych praw rzeczowych konstrukcję.

Użytkowanie wieczyste – na czym to polega?

Zgodnie z treścią art. 232 kc przedmiotem tego prawa mogą być grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Grunty te mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. 

Prawo użytkowania wieczystego polega na tym, że użytkownik wieczysty może w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób, a także swoim prawem rozporządzać. Umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste zawiera się na czas określony od 40 do 99 lat. Przez czas trwania prawa użytkownik wieczysty obowiązany jest uiszczać opłatę roczną, którą ustala się według stawki procentowej od kwoty odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości. Istotnym jest natomiast, że wszelkie budynki i inne urządzenia wzniesione przez wieczystego użytkownika na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego stanowią jego własność.

W ciągu ostatnich lat widoczna jest jednak tendencja do poszerzana możliwości przekształcania użytkowania wieczystego we własność, co wydaje się wskazywać na dążenie ustawodawcy do stopniowej likwidacji tej konstrukcji. Do najbardziej doniosłych zaliczyć można ustawę z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Ustawa ta zakłada, że z dniem 1 stycznia 2019 r. dochodzi do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Przekształcenie w prawo własności następuje ex lege, czyli z mocy samego prawa, można kolokwialnie powiedzieć „automatycznie”. Sam skutek przewidziany w ustawie następuje przy tym nie tylko niezależnie od woli właścicieli nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste, ale też od woli samych użytkowników wieczystych. Zależy on jedynie od spełnienia przesłanek przewidzianych przez ustawę w odniesieniu do gruntów będących przedmiotem użytkowania wieczystego. Nie jest zatem konieczne złożenie jakiegokolwiek wniosku, czy też zgoda pozostałych współużytkowników wieczystych.

Których gruntów dotyczy przekształcenie?

Przekształceniu podlegają jedynie grunty zabudowane na cele mieszkaniowe tj. budynkami jednorodzinnymi lub wielorodzinnym oraz takie, na których oprócz budynków jednorodzinnych lub wielorodzinnych znajdują się także budynki gospodarcze, garaże i inne obiekty lub urządzenia budowlane, jeśli te ostatnie umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Gdy chodzi o budynki wielorodzinne ustawa wymaga dodatkowo, aby co najmniej połowa znajdujących się w nich lokali stanowiła lokale mieszkalne. Konstrukcja ta pozwala na objęcie przepisami ustawy gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi (wielolokalowymi) o funkcji mieszanej. Są to budynki, w których dominująca część lokali pełni funkcję mieszkaniową, a pewna ich część funkcję usługową. W praktyce dość powszechne jest bowiem, w szczególności w dużych miastach, sytuowanie lokali handlowych i usługowych na parterze budynków mieszkalnych. Zakłada się, że w takich przypadkach udział we własności gruntu przekształcony z dotychczasowego udziału w użytkowaniu wieczystym uzyskają zarówno właściciele lokali mieszkalnych jak i usługowych. 

Ustawa przewiduje także możliwość przekształcenia w odniesieniu do gruntów, na których oprócz budynków mieszkalnych położone są także inne budynki, obiekty lub urządzenia budowlane, o ile ich łączna powierzchnia użytkowa nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie. Jeżeli dopuszczalny próg 30% jest przekroczony nieruchomość nie podlega przekształceniu według stanu na 1.01.2019 r., a wystąpienie skutków przewidzianych w ustawie uzależnione jest od spełnienia dodatkowych warunków w postaci wydzielenia gruntu, na którym znajdują się wyłącznie budynki jednorodzinne lub wielorodzinne i założenia dla tak powstałej nieruchomości nowej księgi wieczystej lub wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu, na którym położone są inne obiekty lub urządzenia budowlane.

Kto na tym skorzysta?

Doniosłość omawianej regulacji opiera się przede wszystkim na fakcie, że przekształcenie następuje niezależnie od tego, czy użytkownikiem wieczystym jest osoba fizyczna czy prawna, oraz od tego czy właścicielem gruntu jest Skarb Państwa czy jednostka samorządu terytorialnego. Co więcej, ponieważ przekształcenie jest zdarzeniem prawnym wywołującym skutki w sferze prawa cywilnego, które nie wymaga dokonywania jakichkolwiek czynności prawnych będzie ono dotyczyło również osób fizycznych które nie posiadają zdolności do czynności prawnych lub których zdolność ta jest ograniczona. Przekształceniem objęci są również cudzoziemcy, jednakże mają oni obowiązek uzyskać zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości, w sytuacjach, w których ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców takiego zezwolenia wymaga. Przekształcenie następuje wówczas z dniem, w którym to zezwolenie stało się ostateczne. 

W przypadku współużytkowania wieczystego gruntu wyraźnie przesądzono o tym, że przekształceniu podlegają udziały we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości, a wielkość udziałów we współwłasności gruntów odpowiada wielkości udziałów we współużytkowaniu wieczystym. Dzięki temu w wyniku przekształcenia zachowana zostanie tożsamość podmiotowa pomiędzy dotychczasowymi współużytkownikami wieczystymi a nowymi współwłaścicielami nieruchomości.

Zaświadczenie podstawą wpisu do księgi wieczystej

Ustawa przewiduje, że nowi właściciele gruntów uzyskają właściwe zaświadczenia potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu. Organem właściwym do wydawania zaświadczeń jest przede wszystkim starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa oraz organy wykonawcze jednostek samorządu terytorialnego w przypadku gruntów stanowiących własność tych jednostek. Ustawa wskazuje również na właściwość dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego oraz dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty. Dokument ten ma charakter deklaratoryjny, bowiem jego uzyskanie nie jest przesłanką konieczną przekształcenia, a jedynie potwierdza się w nim przekształcenie oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej. Właściwy organ wydaje zaświadczenie z urzędu nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku lub przedstawienia przez właściciela będącego cudzoziemcem ostatecznego zezwolenia na nabycie nieruchomości. Jeśli wniosek właściciela lokalu uzasadniony jest potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot ten lokal lub też wniosek właściciela gruntu uzasadniony jest potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu termin na wydanie zaświadczenia wynosi 30 dni. 

Istotna jest funkcja owego zaświadczenia, gdyż stanowi ono podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków. Dlatego też zaświadczenie jest przekazywane przez organ również do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej nieruchomości w terminie 14 dni od dnia jego wydania. Wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę w księgach wieczystych sąd dokonuje z urzędu doręczając zawiadomienie o wpisie na adres wskazany w zaświadczeniu.

Opłata przekształceniowa – ile i jak długo?

Z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu obowiązany jest ponosić tzw. opłatę przekształceniową na rzecz dotychczasowego właściciela. Wysokość tej opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia i jest wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. Ustawodawca przyznał osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych, a także spółdzielniom mieszkaniowym bonifikatę w przypadku wniesienia opłaty za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa w formie jednorazowej płatności. Bonifikata od tej opłaty przysługuje w wysokości 60 % w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie i ulega stopniowemu obniżeniu o 10% w każdym kolejnym roku. W odniesieniu natomiast do gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego bonifikata w przypadku jednorazowej płatności może być przyznana tym osobom na podstawie uchwały właściwej rady albo sejmiku. Przewidziano także dodatkowe udogodnienie w postaci możliwości przesunięcia terminu płatności opłaty za rok 2019 do dnia 29 lutego 2020 r. W przypadku braku wpłaty w 2019 roku, właściciel musi się jednak liczyć się z koniecznością zapłaty w 2020 r. dwóch opłat rocznych tj. za rok 2019 jak i 2020. 

Według informacji z 23 lipca 2019 roku przekazanej przez resort inwestycji i rozwoju do 30 czerwca 2019 roku do sądów wieczystoksięgowych wpłynęło 905 201 zaświadczeń o przekształceniu, co według resortu stanowi ponad 36% szacowanej ogólnej liczby użytkowników wieczystych. Największy wzrost wpływu spraw odnotowano w Krakowie, Warszawie, Gliwicach, Wrocławiu i Gdańsku. Resort zakłada, że przy obecnym tempie samorządom uda się zdążyć z wydawaniem zaświadczeń o przekształceniu w ustawowym terminie tj. do końca 2019 roku.

Źródła:
– Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 916);
– Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145);
– Sanakiewicz Łukasz. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz. Wolters Kluwer Polska, 2019;
https://www.gov.pl/web/inwestycje-rozwoj/pol-roku-uwlaszczenia-jest-przyspieszenie.

Autor:

Oliwia Barszcz – prawnik, kancelaria Duraj Reck i Partnerzy.

Więcej na blogu:

  • 14/03/2024

    Wojciech Sawicki

    Niemal do wszystkich dotarła już informacja o tym, że od 14 marca 2024 r. pijany kierowca straci samochód albo zapłaci jego równowartość. Opisany przepadek ma zastosowanie w dwóch sytuacjach: jeżeli pijany kierowca spowoduje wypadek (przy stężeniu powyżej 1 promila we krwi jego orzeczenie jest obowiązkowe) lub obligatoryjnie, jeżeli pijany kierowca prowadzi pojazd przy stężeniu alkoholu we krwi nie niższym niż 1,5

  • 14/03/2024

    Marek Gola

    14 marca 2024 r. weszła w życie nowelizacja Kodeksu postępowania karnego w zakresie doręczeń poprzez umieszczenie treści pisma w elektronicznym portalu informacyjnym. Przepisy o e-doręczeniach wprowadzane nowelizacją z 7 lipca 2023 r. (Dz. U., poz. 1860) są pokłosiem kontynuacji zmian w przepisach procesowych związanych z informatyzacją wymiaru sprawiedliwości. 

  • 21/02/2024

    Martyna Kasperska

    Częstym problemem w przypadku tzw. pracownika mobilnego, którego praca w zasadniczej części polega na przemieszaniu się pomiędzy miejscami, w których czekają na niego obowiązki (np. spotkania z kontrahentami w biurach w całym województwie, a nawet kraju), jest ustalenie od którego momentu rozpoczyna i kiedy kończy swoją pracę. Nie ma wątpliwości, że co do zasady dojazd pracownika z domu do pracy i z powrotem nie jest wliczany do czasu pracy. Jednak w przypadku przedstawicieli handlowych czy serwisantów, którzy często dysponują przy tym samochodem służbowym, granice między czasem prywatnym a czasem pracy mogą być trudne do ostrego zarysowania.