Blog

Zakup wymarzonego M4 to nie lada wyzwanie i przygoda, szczególnie, jeżeli nie chcemy korzystać z usług pośredników i sami nawiązujemy kontakt z deweloperem. Jednakże nawet nasze najlepsze chęci muszą czasami ustąpić w starciu ze ścianami tekstu znajdującymi się w umowach deweloperskich. Na co zwrócić uwagę, przystępując do podpisywania takiej umowy?

Ustawodawca na straży

Kwestie dotyczące umów zawieranych z deweloperami opisuje ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i warto poświęcić chociaż chwilę na zapoznanie się z jej treścią – a przynajmniej rozdziałów 5, 6 i 7 opisujących obowiązki informacyjne dewelopera, treść umowy deweloperskiej oraz warunki odstąpienia od umowy. 

Na przykład w art. 26 ust. 1 nakłada ona obowiązek zawierania tego typu umów w formie aktu notarialnego, a niedochowanie takiej formy skutkować będzie nieważnością umowy. Jeżeli zatem deweloper podsuwa nam umowę w zwykłej formie pisemnej, musimy być ostrożni, czy przypadkiem nie mamy do czynienia z oszustem. Obowiązkowe elementy umowy deweloperskiej zawiera zaś art. 22 ustawy. Powinna ona m.in. zawierać:

1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2. cenę nabycia;
3. informację o nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja – powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, a w szczególności kto jest jej właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym, informacja czy nieruchomość obciążona jest hipoteką lub służebnością;
4. określenie położenia oraz istotnych cech budynku, którego dotyczy inwestycja;
5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku (np. piętro, numer mieszkania, wskazanie na mapce obiektu)
6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, które ma wykonać deweloper;
7. termin przeniesienia prawa własności;
8. terminy i warunki zapłaty;
9. informacje dotyczące tzw. mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej/ubezpieczeniowej;
10. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
11. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
12. określenie warunków odstąpienia od umowy;
13. wyczerpujące opisanie kar umownych oraz odsetek;
14. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
15. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

Podpisując umowę musimy także być przygotowani na poniesienie części kosztów notarialnych – zgodnie z ustawą, koszty notarialne oraz koszty opłat sądowych związanych z zawarciem umowy, obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.

Jesteśmy konsumentami

Pamiętać też należy, że w stosunkach z deweloperem występujemy zwykle jako konsumenci – tj. jako osoby nienabywające mieszkania na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej – i chroni nas szereg zabezpieczeń o podobnym charakterze jak wtedy, gdy kupujemy np. telewizor czy buty. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów stoi na straży naszych interesów i wielokrotnie interweniował w sprawie tzw. niedozwolonych klauzul w umowach deweloperskich. Do przykładowych postanowień umownych, które UOKiK w umowach deweloperskich uznał za niedozwolone możemy zaliczyć np.:

1. narzucanie przez deweloperów kancelarii notarialnej, w której ma zostać zawarta umowa;
2. możliwość jednostronnej zmiany umowy przez dewelopera, bez umożliwienia w takiej sytuacji rezygnacji z zawarcia umowy konsumentowi – np. w sytuacji, gdy deweloper zmienia powierzchnię mieszkania, podnosi jego cenę, zmienia rozwiązania technologiczne i materiały budowlane które zgodnie z umową miały być wykorzystane do budowy mieszkania. Co do zasady, tego typu zmiany są możliwe, ale konsument musi mieć w ich przypadku możliwość rezygnacji z umowy (odstąpienia), bez obowiązku ponoszenia żadnych dodatkowych kosztów czy kar umownych;
3. uzależnianie zawarcia umowy deweloperskiej od zawarcia innej umowy z deweloperem w przyszłości;
4. umożliwiają deweloperowi samodzielny odbiór mieszkania, bez udziału konsumenta (niedozwolona jest także sytuacja, w której konsument udziela deweloperowi „upoważnienia” do samodzielnego odbioru);
5. brak precyzyjnego wskazania sytuacji, w których deweloper będzie zwolniony od odpowiedzialności za nieterminowe oddanie mieszkania – np. w sytuacji, gdy do opóźnienia dojdzie z powodu „innych zdarzeń pogodowych” czy szeroko rozumianych „zdarzeń losowych”. Przedsiębiorca musi w umowie wskazać zamknięty, precyzyjny katalog dopuszczalnych powodów przesunięcia terminu odbioru, który nie będzie budził żadnych wątpliwości co do ich interpretacji;
6. uzależnianie odstąpienia od umowy bądź zwrotu zapłaconej ceny od znalezienia przez konsumenta nowego nabywcy;
7. narzucenie sądu właściwego wg siedziby przedsiębiorcy w razie sporów związanych z realizacją umowy;

Występowanie tego typu postanowień w umowach deweloperskich zawieranych z konsumentami jest z mocy prawa nieważne, zaś sama ich obecność powinna wzbudzić nasze podejrzenia co do uczciwości dewelopera. Pamiętać też należy, że postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Przygotować się do podpisania umowy

Zawsze warto być świadomym swoich praw i zanim podpiszemy jakąkolwiek umowę – a tym bardziej tak istotną i często związaną z wielkimi kosztami – możemy poprosić drugą stronę o możliwość dogłębnego zapoznania się z projektem umowy, spokojnie przestudiować każdy jej punkt w domu, bez wścibskich spojrzeń i ponagleń dewelopera. Pamiętać też należy, że pomocą zawsze posłużyć może prawnik, adwokat czy radca prawny. Lepiej poświęcić odrobinę więcej czasu na uważne zapoznanie się z umową lub powierzyć to specjaliście, niż potem żałować pochopnie podjętej decyzji.

Autor:

Łukasz Rodak – prawnik, kancelaria Duraj Reck i Partnerzy.