Blog

W dobie szalejącej inflacji i pędzącego wzrostu cen wszyscy szukają możliwości zwiększenia swoich źródeł dochodu. W przypadku umów najmu lokali taką możliwość wynajmującym daje art. 685¹ Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Przepis ten stanowi, że „Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego”.

Strony mogą jednak zastrzec w umowie, że w ich relacjach przepis ten zostaje wyłączony – tzn. wynajmujący nie będzie mógł z niego skorzystać. Często jednak, przez nieuwagę lub brak wiedzy o takiej możliwości, umowa najmu nie zawiera wyraźnego postanowienia wyłączającego zastosowanie art. 685¹ k.c. Czy zatem w takiej sytuacji najemca zawsze jest na straconej pozycji i musi zaakceptować decyzję wynajmującego o zwiększeniu czynszu najmu? Niekoniecznie.  

Klauzule waloryzacji czynszu

Coraz bardziej powszechną praktyką jest zamieszczanie w umowach najmu klauzul waloryzacji czynszu. Polegają one na automatycznej zmianie stawki czynszu w oparciu o ustalony z góry obiektywny wskaźnik np. Zharmonizowany Wskaźnik Cen Konsumpcyjnych opublikowany przez Eurostat – Europejski Urząd Statystyczny w Luksemburgu. Tego rodzaju rozwiązania są szczególnie popularne w umowach najmu lokali przemysłowych, zwłaszcza w dużych centrach handlowych. Regulując w ten sposób zmianę stawki czynszu, może dojść do sytuacji, że w umowie nie pojawi się odrębne postanowienie wyłączające art. 685¹ k.c. 

Taki stan faktyczny stał się podstawą rozważań Sądu Apelacyjnego w Warszawie. Pomiędzy stronami pojawił się spór czy wobec ustalenia mechanizmu automatycznej zmiany stawki czynszu i braku wyraźnego zastrzeżenia umownego, wynajmujący zachował swoje uprawnienie do jednostronnej zmiany czynszu na podstawie art. 685¹ k.c. czy też nie. Strony nie przyjmowały tego samego znaczenia oświadczenia woli. Konieczne było zatem przejście przez Sąd do tzw. obiektywnej fazy wykładni postanowień umowy^[1]. 

Rozstrzygnięcie Sądu

Wyrokiem z dnia 21.08.2014 r. w sprawie o sygnaturze akt I ACa 654/14 Sąd Apelacyjny w Warszawie rozstrzygnął, że: „należy przyjąć, iż osoba działająca z należytą starannością uznałaby zamieszczenie klauzuli waloryzacyjnej za pełną regulację okoliczności, w których może dojść do zmiany wysokości czynszu. Uznać bowiem należy, iż poprzez wprowadzenie do umowy klauzuli waloryzacyjnej wynajmujący pośrednio zgadza się ograniczyć swoje generalne uprawnienie do jednostronnego podwyższania czynszu wynikające z art. 685¹ k.c., do zakresu uzgodnionej waloryzacji. Gdyby bowiem wynajmujący miał uprawnienie to zachować w pełnym zakresie, wówczas określenie zasad waloryzacji czynszu byłoby zbędne. Nie jest zatem trafne stanowisko […], iż fakt, iż w treści umowy strony nie wykluczyły uprawnienia wynajmującego do wypowiedzenia czynszu, o którym mowa w art. 685¹ k.c., nie może sam przez się przesądzać o tym, że wolą stron, które zamieściły w umowie postanowienia określające zasady waloryzacji czynszu, było zachowanie tego uprawnienia przez wynajmującego. […] poprzez wprowadzenie do umowy klauzuli waloryzacyjnej strony wyłączyły generalne uprawnienie wynajmującego do jednostronnego podwyższania czynszu wynikające z art. 685¹ k.c.”

Wyrok powyższy jest aprobowany w opracowaniach naukowych.

Rzeczywisty zamiar stron co do treści umowy

Nie zawsze dosłowne brzmienie pisemnej umowy ma decydujące znaczenie dla kształtu praw i obowiązków stron. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu^[2]. Istotne dla oceny umowy mogą być zatem także okoliczności i ustalenia towarzyszące negocjowaniu jej postanowień. Wobec tego, między stronami może dojść do braku zgodności co do spowodowania przez klauzulę waloryzacyjną skutku wyłączenia art. 685¹ k.c. Jeśli strony nie będą mogły przedstawić w sporze dowodów, które by potwierdzały jaki był ich rzeczywisty zamiar w tym zakresie, Sąd rozstrzygający sprawę będzie poszukiwał tego zamiaru z zastosowaniem wykładni obiektywnej. W konsekwencji, opierając się na rozważaniach zaprezentowanych przez Sąd Apelacyjny w Warszawie, może uznać, że „poprzez wprowadzenie do umowy klauzuli waloryzacyjnej strony wyłączyły generalne uprawnienie wynajmującego do jednostronnego podwyższania czynszu wynikające z art. 685¹ k.c.”. 

^[1] Art. 65 § 1 Kodeksu cywilnego – Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.

^[2] Art. 65 § 2 Kodeksu cywilnego