Blog

Autor:

  • Waloryzacja stawki czynszu w umowach najmu lokali. Czy najemcy muszą przyjmować zmiany narzucane przez wynajmujących?
    Oliwia Iwon

    Aplikantka radcowska, Kancelaria Adwokacka Duraj Reck i Partnerzy

17 listopada 2022

Waloryzacja stawki czynszu w umowach najmu lokali. Czy najemcy muszą przyjmować zmiany narzucane przez wynajmujących?

W dobie szalejącej inflacji i pędzącego wzrostu cen wszyscy szukają możliwości zwiększenia swoich źródeł dochodu. W przypadku umów najmu lokali taką możliwość wynajmującym daje art. 6851 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Przepis ten stanowi, że „Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego”.

Strony mogą jednak zastrzec w umowie, że w ich relacjach przepis ten zostaje wyłączony – tzn. wynajmujący nie będzie mógł z niego skorzystać. Często jednak, przez nieuwagę lub brak wiedzy o takiej możliwości, umowa najmu nie zawiera wyraźnego postanowienia wyłączającego zastosowanie art. 6851 k.c. Czy zatem w takiej sytuacji najemca zawsze jest na straconej pozycji i musi zaakceptować decyzję wynajmującego o zwiększeniu czynszu najmu? Niekoniecznie.  

Klauzule waloryzacji czynszu

Coraz bardziej powszechną praktyką jest zamieszczanie w umowach najmu klauzul waloryzacji czynszu. Polegają one na automatycznej zmianie stawki czynszu w oparciu o ustalony z góry obiektywny wskaźnik np. Zharmonizowany Wskaźnik Cen Konsumpcyjnych opublikowany przez Eurostat – Europejski Urząd Statystyczny w Luksemburgu. Tego rodzaju rozwiązania są szczególnie popularne w umowach najmu lokali przemysłowych, zwłaszcza w dużych centrach handlowych. Regulując w ten sposób zmianę stawki czynszu, może dojść do sytuacji, że w umowie nie pojawi się odrębne postanowienie wyłączające art. 6851 k.c. 

Taki stan faktyczny stał się podstawą rozważań Sądu Apelacyjnego w Warszawie. Pomiędzy stronami pojawił się spór czy wobec ustalenia mechanizmu automatycznej zmiany stawki czynszu i braku wyraźnego zastrzeżenia umownego, wynajmujący zachował swoje uprawnienie do jednostronnej zmiany czynszu na podstawie art. 6851 k.c. czy też nie. Strony nie przyjmowały tego samego znaczenia oświadczenia woli. Konieczne było zatem przejście przez Sąd do tzw. obiektywnej fazy wykładni postanowień umowy[1]. 

Rozstrzygnięcie Sądu

Wyrokiem z dnia 21.08.2014 r. w sprawie o sygnaturze akt I ACa 654/14 Sąd Apelacyjny w Warszawie rozstrzygnął, że: „należy przyjąć, iż osoba działająca z należytą starannością uznałaby zamieszczenie klauzuli waloryzacyjnej za pełną regulację okoliczności, w których może dojść do zmiany wysokości czynszu. Uznać bowiem należy, iż poprzez wprowadzenie do umowy klauzuli waloryzacyjnej wynajmujący pośrednio zgadza się ograniczyć swoje generalne uprawnienie do jednostronnego podwyższania czynszu wynikające z art. 6851 k.c., do zakresu uzgodnionej waloryzacji. Gdyby bowiem wynajmujący miał uprawnienie to zachować w pełnym zakresie, wówczas określenie zasad waloryzacji czynszu byłoby zbędne. Nie jest zatem trafne stanowisko […], iż fakt, iż w treści umowy strony nie wykluczyły uprawnienia wynajmującego do wypowiedzenia czynszu, o którym mowa w art. 6851 k.c., nie może sam przez się przesądzać o tym, że wolą stron, które zamieściły w umowie postanowienia określające zasady waloryzacji czynszu, było zachowanie tego uprawnienia przez wynajmującego. […] poprzez wprowadzenie do umowy klauzuli waloryzacyjnej strony wyłączyły generalne uprawnienie wynajmującego do jednostronnego podwyższania czynszu wynikające z art. 6851 k.c.

Wyrok powyższy jest aprobowany w opracowaniach naukowych.

Rzeczywisty zamiar stron co do treści umowy

Nie zawsze dosłowne brzmienie pisemnej umowy ma decydujące znaczenie dla kształtu praw i obowiązków stron. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu[2]. Istotne dla oceny umowy mogą być zatem także okoliczności i ustalenia towarzyszące negocjowaniu jej postanowień. Wobec tego, między stronami może dojść do braku zgodności co do spowodowania przez klauzulę waloryzacyjną skutku wyłączenia art. 6851 k.c. Jeśli strony nie będą mogły przedstawić w sporze dowodów, które by potwierdzały jaki był ich rzeczywisty zamiar w tym zakresie, Sąd rozstrzygający sprawę będzie poszukiwał tego zamiaru z zastosowaniem wykładni obiektywnej. W konsekwencji, opierając się na rozważaniach zaprezentowanych przez Sąd Apelacyjny w Warszawie, może uznać, że „poprzez wprowadzenie do umowy klauzuli waloryzacyjnej strony wyłączyły generalne uprawnienie wynajmującego do jednostronnego podwyższania czynszu wynikające z art. 6851 k.c.”. 

 

[1] Art. 65 § 1 Kodeksu cywilnego – Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.

[2] Art. 65 § 2 Kodeksu cywilnego

Więcej na blogu:

  • 21/02/2024

    Martyna Kasperska

    Częstym problemem w przypadku tzw. pracownika mobilnego, którego praca w zasadniczej części polega na przemieszaniu się pomiędzy miejscami, w których czekają na niego obowiązki (np. spotkania z kontrahentami w biurach w całym województwie, a nawet kraju), jest ustalenie od którego momentu rozpoczyna i kiedy kończy swoją pracę. Nie ma wątpliwości, że co do zasady dojazd pracownika z domu do pracy i z powrotem nie jest wliczany do czasu pracy. Jednak w przypadku przedstawicieli handlowych czy serwisantów, którzy często dysponują przy tym samochodem służbowym, granice między czasem prywatnym a czasem pracy mogą być trudne do ostrego zarysowania.

  • 16/02/2024

    Daniel Reck

    Jeśli przedsiębiorca prowadził działalność w 2023 r. i chce zmienić formę opodatkowania na rok 2024 r. tylko do 20 lutego ma czas na złożenie w tym zakresie pisemnego oświadczenia. Należy złożyć je za pośrednictwem Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEiDG) lub bezpośrednio we właściwym urzędzie skarbowym – w przypadku przedsiębiorców nie podlegających wpisowi w CEiIDG.

  • 14/02/2024

    Wojciech Sawicki

    15 lutego 2024 r. wchodzi w życie tzw. Ustawa Kamilka, która wprowadzi wiele rozwiązań mających na celu przeciwdziałać zagrożeniom związanym z przestępczością na tle seksualnym i zapewniać ochronę małoletnim. Jeżeli jesteś pracodawcą, a twoja działalność dotyczy wychowania, edukacji, wypoczynku, leczenia, świadczenia porad psychologicznych, rozwoju duchowego, uprawiania sportu lub realizacji innych zainteresowań przez małoletnich, lub też opieki nad nimi, to zanim zatrudnisz nowego pracownika, musisz sprawdzić czy nie jest on przestępcą seksualnym.