Blog

Założenie spółki osobowej jawnej, partnerskiej, komandytowej lub komandytowo-akcyjnej wiąże się z obowiązkiem wniesienia wkładów przez jej wspólników. Wkłady mają najczęściej charakter pieniężny, nic nie stoi jednak na przeszkodzie aby ich przedmiotem były ruchomości, świadczenie pracy czy usług bądź też nieruchomość. W tym ostatnim przypadku jeszcze niedawno w praktyce pojawiało się wiele wątpliwości co do formalności jakich należało dochować, aby skutecznie przenieść własność nieruchomości ze wspólnika na spółkę. O co należy zadbać aby nasz wniosek o wpis w księdze wieczystej własności nieruchomości na rzecz nowo założonej spółki osobowej był skuteczny ? tłumaczymy poniżej.

Wątpliwości co do tego jakie czynności są konieczne dla skutecznego wniesienia do nowo zawiązanej spółki osobowej nieruchomości tytułem aportu, dotyczą przy tym spółki jawnej i partnerskiej, dla których zawiązania ustawodawca przewidział formę pisemną pod rygorem nieważności.

W przypadku bowiem spółek komandytowej i komandytowo-akcyjnej przeniesienie własności nieruchomości na te spółki przebiega bez większych komplikacji wobec konieczności zawarcia umowy spółki w formie aktu notarialnego.

W doktrynie pojawiły się dwa dominujące poglądy dotyczące sposobu przeniesienia nieruchomości na rzecz wspólnika, jako jego wkładu na rzecz spółki jawnej.

Pierwszy z nich, z uwagi na brzmienie art. 158 k.c., postuluje zawarcie umowy spółki, w której wspólnik zobowiąże się do przeniesienia na spółkę własności nieruchomości, w formie aktu notarialnego. Późniejsze zarejestrowanie spółki miało by przy tym spowodować niejako automatycznie skutek rozporządzający, a więc przeniesienie własności nieruchomości na nowo zawiązaną spółkę, zaś wspólnicy nie byliby zobowiązani do podjęcia dodatkowych czynności prawnych.

Drugi pogląd kładzie natomiast nacisk na dyspozycję art. 23 i art. 92 k.s.h., i w konsekwencji brak potrzeby zawarcia umów spółek jawnej lub partnerskiej w formie aktu notarialnego, za to konieczność zawarcia dodatkowej umowy w formie aktu notarialnego już po rejestracji spółki, która będzie zawierała samo zobowiązanie wspólnika do przeniesienia nieruchomości, jako wkładu na rzecz spółki.

Zawarte więc w umowie zobowiązanie do wniesienia wkładu należy, według tej drugiej koncepcji, traktować jako zobowiązanie warunkowe, pod warunkiem zawieszającym powstania spółki. Ziszczenie się tego warunku, będzie skutkować natomiast powstaniem zobowiązania wspólnika i odpowiadającego mu prawa spółki do definitywnego przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Z uwagi na niejednolitą praktykę sądów wieczystoksięgowych, dotychczas najbezpieczniejszym, choć niekoniecznie ekonomicznym, rozwiązaniem wydawało się zawarcie umowy spółki w formie aktu notarialnego, a następnie odwiedzenie notariusza po raz drugi celem zawarcia umowy przenoszącej bezwarunkowo własność nieruchomości, określonej umową spółki.

Postanowieniem z dnia 14 stycznia 2015 r., Sąd Najwyższy (sygn.: II CSK 85/14) przychylił się do drugiego poglądu, stwierdzając, że ?w razie zawarcia umowy spółki jawnej w zwykłej formie pisemnej, w której wspólnik zobowiązał się do wniesienia tytułem wkładu własności nieruchomości, konieczne jest zawarcie – po zarejestrowaniu spółki – odrębnej umowy w formie aktu notarialnego, przenoszącej własność tej nieruchomości na rzecz spółki?, i przesądzając w ten sposób, że w przypadku spółki jawnej (odpowiednio również i partnerskiej) przeniesienie przez wspólnika własności nieruchomości na tę spółkę, nie wymaga modyfikacji zwykłej formy pisemnej zastrzeżonej dla zawarcia umowy spółki.

W konsekwencji, do wniosku o wpis w księdze wieczystej własności nieruchomości na rzecz spółki jawnej lub partnerskiej, koniecznie będzie załączenie umowy tej spółki w formie pisemnej, w której treści znajdzie się oświadczenie wspólnika o wniesieniu nieruchomości tytułem wkładu do spółki oraz umowę w formie aktu notarialnego przenoszącą własność nieruchomości ze wspólnika na rzecz nowo powstałej spółki.