Kategoria: Blog

Zasiedzenie nieruchomości

Instytucję zasiedzenia regulują przepisy Kodeksu Cywilnego. Zasiedzenie jest pierwotnym i nieodpłatnym sposobem nabycia prawa własności przez upływ czasu. Nabycie prawa własności do nieruchomości powstaje z mocy samego prawa, w związku z czym nie jest konieczne składanie oświadczeń woli, czy podejmowanie jakichkolwiek innych czynności w celu jego nabycia. Nie wymaga ono jakiegokolwiek ekwiwalentu. 

Przepis art. 172 Kodeksu Cywilnego stanowi, że zasiedzieć nieruchomość może posiadacz nieruchomości, będący posiadaczem samoistnym, który to posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze, wówczas termin zasiedzenia wydłuża się do 30 lat. Jeżeli właścicielem nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela. Jak widać, by zasiedzieć nieruchomość muszą zostać spełnione dwie przesłanki – upływ czasu oraz nieprzerwane posiadanie przez posiadacza samoistnego. 

Kto jest posiadaczem samoistnym? Jest nim osoba, która włada nieruchomością jak właściciel. Posiadacz samoistny musi posiadać rzeczywistą wolę zatrzymania rzeczy, tak jakby była ona naprawdę jego własnością. Oznacza to, że posiadacz samoistny powinien wykonywać uprawnienia właścicielskie takie jak np. korzystanie z nieruchomości, rozporządzanie nią, pobieranie z niej pożytków czy dochodów. Nieruchomość można zasiedzieć wspólnie, gdy współposiadaczy jest kilku. W takiej sytuacji domniemuje się, że współposiadacze nabywają udziały w nieruchomości w częściach równych. Jeżeli jednak zakres współposiadania każdego ze współposiadaczy był nierówny, sąd powinien wziąć to pod uwagę przy określaniu udziałów współposiadaczy.

Jakie nieruchomości można zasiedzieć? Zasiedzieć można nieruchomości gruntowe, budynkowe jak i lokalowe. Główną różnicą pomiędzy zasiedzeniem powyższych rodzajów nieruchomości jest to, że zasiedzenie nieruchomości lokalowej bądź budynkowej możliwe jest jedynie wtedy, gdy dla nieruchomości tych sporządzone są księgi wieczyste i istnieją one już w okresie biegu zasiedzenia. Przy nieruchomości gruntowej sytuacja kształtuje się nieco inaczej, albowiem można ją nabyć w drodze zasiedzenia pomimo braku księgi wieczystej. Zasiedzieć można również fizycznie wydzieloną część nieruchomości, o ile część ta może zostać prawnie wydzielona. Nie można zasiedzieć gruntów publicznych takich jak na przykład drogi publiczne. 

Nieruchomość wspólną może nabyć jeden ze współwłaścicieli w drodze zasiedzenia w zakresie obejmującym udziały pozostałych współwłaścicieli. Wymaga to udowodnienia przez współwłaściciela powołującego się na nabycie nieruchomości przez zasiedzenie faktu posiadania nieruchomości wyłącznie dla siebie. W związku z tym, władanie rzeczą wspólną musi obejmować całość nieruchomości i musi wykraczać poza granice przysługującego współwłaścicielowi prawa. Co więcej, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, dopuszczalne jest nabycie w drodze zasiedzenia fizycznie wydzielonej części nieruchomości przez jednego lub niektórych ze współwłaścicieli. Ważne jest, że zasiedzenie części nieruchomości wspólnej zawsze prowadzi do częściowego lub całkowitego zniesienia współwłasności. 

W przypadku dziedziczenia również możliwe jest zasiedzenie części nieruchomości, albowiem może dojść do zbiegu nabycia rzeczy poprzez zasiedzenie i dziedziczenie. Oznacza to, że ta sama osoba może nabyć nieruchomość w drodze dziedziczenia, a w pozostałej części w drodze zasiedzenia. Chodzi o sytuację, w której spadkobierca dziedziczący udział w spadku, stanie się posiadaczem samoistnym nieruchomości wchodzącej w skład spadku i obejmie ją w swoim imieniu, a także wyraźnie okaże to otoczeniu. Od tego momentu to zacznie biec termin zasiedzenia części nieruchomości przenoszącej odziedziczony przez niego udział w tej nieruchomości. 

Pomimo, iż zasiedzenie następuje z mocy prawa, nieuniknionym jest złożenie wniosku do sądu o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. We wniosku należy wskazać m.in. okoliczności zasiedzenia, opisać nieruchomość, przedłożyć mapę sytuacyjną nieruchomości wraz z wypisem z rejestru gruntów, wypis z księgi wieczystej czy zaświadczenie z Wydziału Finansowego Urzędu Miasta o opłacaniu podatku od nieruchomości. Od wniosku pobierana jest stała opłata w kwocie 2.000,00 zł. 

Należy również pamiętać, iż nabycie prawa własności w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu. Obowiązek ten wynika z art. 1 ust. 1 pkt. 3 Ustawy o podatku od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy powstaje z chwila uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu zasiedzenia. Nabywca nieruchomości ma obowiązek złożenia zeznania podatkowego na formularzu SD-3 w ciągu miesiąca od dnia uprawomocnienia się postanowienia. Wysokość podatku wynosi 7% podstawy opodatkowania. Oblicza się go na podstawie wartości nieruchomości według stanu nieruchomości w dniu nabycia oraz cen rynkowym z dnia powstania obowiązku podatkowego. Możliwe jest również obniżenie podstawy opodatkowania, albowiem przy nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie wyłącza się z podstawy opodatkowania wartość nakładów dokonanych przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia. Wymaga to jednak udokumentowania, więc warto jest np. zachowywać wszelkie rachunki potwierdzające poczynione nakłady. Możliwe jest również wyłączenie budynku znajdującego się na gruncie zbudowanego przez nabywcę. Zwolnienie z podatku możliwe jest w przypadku nabycia własności fizycznie wydzielonych części nieruchomości w drodze zasiedzenia przez osoby będące współwłaścicielami części ułamkowych nieruchomości. 

Autor:

Magdalena Wojewoda – prawnik, kancelaria Duraj Reck i Partnerzy.