Zasiedzenie nieruchomości

Instytucję zasiedzenia regulują przepisy Kodeksu Cywilnego. Zasiedzenie jest pierwotnym i nieodpłatnym sposobem nabycia prawa własności przez upływ czasu. Nabycie prawa własności do nieruchomości powstaje z mocy samego prawa, w związku z czym nie jest konieczne składanie oświadczeń woli, czy podejmowanie jakichkolwiek innych czynności w celu jego nabycia. Nie wymaga ono jakiegokolwiek ekwiwalentu.

Przepis art. 172 Kodeksu Cywilnego stanowi, że zasiedzieć nieruchomość może posiadacz nieruchomości, będący posiadaczem samoistnym, który to posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze, wówczas termin zasiedzenia wydłuża się do 30 lat. Jeżeli właścicielem nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela. Jak widać, by zasiedzieć nieruchomość muszą zostać spełnione dwie przesłanki – upływ czasu oraz nieprzerwane posiadanie przez posiadacza samoistnego.

Kto jest posiadaczem samoistnym? Jest nim osoba, która włada nieruchomością jak właściciel. Posiadacz samoistny musi posiadać rzeczywistą wolę zatrzymania rzeczy, tak jakby była ona naprawdę jego własnością. Oznacza to, że posiadacz samoistny powinien wykonywać uprawnienia właścicielskie takie jak np. korzystanie z nieruchomości, rozporządzanie nią, pobieranie z niej pożytków czy dochodów. Nieruchomość można zasiedzieć wspólnie, gdy współposiadaczy jest kilku. W takiej sytuacji domniemuje się, że współposiadacze nabywają udziały w nieruchomości w częściach równych. Jeżeli jednak zakres współposiadania każdego ze współposiadaczy był nierówny, sąd powinien wziąć to pod uwagę przy określaniu udziałów współposiadaczy.

Jakie nieruchomości można zasiedzieć? Zasiedzieć można nieruchomości gruntowe, budynkowe jak i lokalowe. Główną różnicą pomiędzy zasiedzeniem powyższych rodzajów nieruchomości jest to, że zasiedzenie nieruchomości lokalowej bądź budynkowej możliwe jest jedynie wtedy, gdy dla nieruchomości tych sporządzone są księgi wieczyste i istnieją one już w okresie biegu zasiedzenia. Przy nieruchomości gruntowej sytuacja kształtuje się nieco inaczej, albowiem można ją nabyć w drodze zasiedzenia pomimo braku księgi wieczystej. Zasiedzieć można również fizycznie wydzieloną część nieruchomości, o ile część ta może zostać prawnie wydzielona. Nie można zasiedzieć gruntów publicznych takich jak na przykład drogi publiczne.

Nieruchomość wspólną może nabyć jeden ze współwłaścicieli w drodze zasiedzenia w zakresie obejmującym udziały pozostałych współwłaścicieli. Wymaga to udowodnienia przez współwłaściciela powołującego się na nabycie nieruchomości przez zasiedzenie faktu posiadania nieruchomości wyłącznie dla siebie. W związku z tym, władanie rzeczą wspólną musi obejmować całość nieruchomości i musi wykraczać poza granice przysługującego współwłaścicielowi prawa. Co więcej, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, dopuszczalne jest nabycie w drodze zasiedzenia fizycznie wydzielonej części nieruchomości przez jednego lub niektórych ze współwłaścicieli. Ważne jest, że zasiedzenie części nieruchomości wspólnej zawsze prowadzi do częściowego lub całkowitego zniesienia współwłasności.

W przypadku dziedziczenia również możliwe jest zasiedzenie części nieruchomości, albowiem może dojść do zbiegu nabycia rzeczy poprzez zasiedzenie i dziedziczenie. Oznacza to, że ta sama osoba może nabyć nieruchomość w drodze dziedziczenia, a w pozostałej części w drodze zasiedzenia. Chodzi o sytuację, w której spadkobierca dziedziczący udział w spadku, stanie się posiadaczem samoistnym nieruchomości wchodzącej w skład spadku i obejmie ją w swoim imieniu, a także wyraźnie okaże to otoczeniu. Od tego momentu to zacznie biec termin zasiedzenia części nieruchomości przenoszącej odziedziczony przez niego udział w tej nieruchomości.

Pomimo, iż zasiedzenie następuje z mocy prawa, nieuniknionym jest złożenie wniosku do sądu o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. We wniosku należy wskazać m.in. okoliczności zasiedzenia, opisać nieruchomość, przedłożyć mapę sytuacyjną nieruchomości wraz z wypisem z rejestru gruntów, wypis z księgi wieczystej czy zaświadczenie z Wydziału Finansowego Urzędu Miasta o opłacaniu podatku od nieruchomości. Od wniosku pobierana jest stała opłata w kwocie 2.000,00 zł.

Należy również pamiętać, iż nabycie prawa własności w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu. Obowiązek ten wynika z art. 1 ust. 1 pkt. 3 Ustawy o podatku od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy powstaje z chwila uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu zasiedzenia. Nabywca nieruchomości ma obowiązek złożenia zeznania podatkowego na formularzu SD-3 w ciągu miesiąca od dnia uprawomocnienia się postanowienia. Wysokość podatku wynosi 7% podstawy opodatkowania. Oblicza się go na podstawie wartości nieruchomości według stanu nieruchomości w dniu nabycia oraz cen rynkowym z dnia powstania obowiązku podatkowego. Możliwe jest również obniżenie podstawy opodatkowania, albowiem przy nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie wyłącza się z podstawy opodatkowania wartość nakładów dokonanych przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia. Wymaga to jednak udokumentowania, więc warto jest np. zachowywać wszelkie rachunki potwierdzające poczynione nakłady. Możliwe jest również wyłączenie budynku znajdującego się na gruncie zbudowanego przez nabywcę. Zwolnienie z podatku możliwe jest w przypadku nabycia własności fizycznie wydzielonych części nieruchomości w drodze zasiedzenia przez osoby będące współwłaścicielami części ułamkowych nieruchomości.

Autor:

Magdalena Czech – prawnik, kancelaria Duraj Reck i Partnerzy.

Co warto wiedzieć o zasiedzeniu nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości jest jedną z najbardziej kontrowersyjnych instytucji przewidzianych w polskim prawie cywilnym. Pozwala bowiem wskutek nieprzerwanego posiadania nieruchomości, na zostanie jej właścicielem i to nawet przez osoby, które zasiedzenia dokonują w złej wierze.

Na czym polega zasiedzenie?

Stosownie do art. 172 § 1 i 2 k.c.: zasiedzeniem nieruchomości jest nabycie jej własności przez jej posiadacza, niebędącego wcześniej jej właścicielem, wskutek posiadania nieruchomości nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, a jeżeli uzyskał posiadanie w złej wierze – po upływie lat trzydziestu.

Dla zasiedzenia nieruchomości kluczowe jest właśnie posiadanie samoistne, tj. zgodnie z definicją zawartą w art. 336 k..c. – władanie rzeczą jak właściciel. Objawia się ono w dwojaki sposób: przez fizyczne posiadanie i władanie rzeczą (czyli np. uprawianie ziemi, sprzątanie jej, korzystanie z niej, pobieranie pożytków, ale także rozporządzanie nią, zezwalanie innym na korzystanie z niej), zwane również corpus oraz przez wolę władania rzeczą tak jak właściciel, „czucie się” właścicielem, zwaną również animus. Oba te aspekty muszą występować jednocześnie i przez cały okres biegu terminu zasiedzenia. Między innymi dlatego nie jest możliwe zasiedzenie nieruchomości, z której korzysta się w ramach najmu czy użytkowania wieczystego, bo chociaż korzysta się z nieruchomości „fizycznie” jak właściciel, to jednak nie ma się „woli” władania nią jako właściciel, a wyłącznie jako najemca czy użytkownik wieczysty.

Drugim pojęciem istotnym dla instytucji zasiedzenia jest pojęcie dobrej oraz złej wiary. Brak jest definicji tych dwóch terminów, jednakże przyjmuje się co do zasady, że przez dobrą wiarę rozumie się uzasadnione przekonanie posiadacza nieruchomości, że jego korzystanie z niej nie narusza praw innych osób, albo słowami prof. dr. hab. Edwarda Gniewka: pozostawanie przez posiadacza w błędnym, ale uzasadnionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności. Z kolei złą wiarą jest stan odwrotny, tj. pełna świadomość posiadacza, że nie posiada on prawa własności, lecz pomimo tego korzysta i włada nieruchomością tak, jak właściciel.

Oznacza to zatem, że nieruchomość zasiedzieć może zarówno nieświadomy rolnik, który przez 20 lat zasiewa pole, które „wydawało mu się” jego, jak i złośliwy sąsiad, który przez 30 lat, w pełnej świadomości, że nie ma praw do nieruchomości, korzystał z niej jak właściciel.

Co istotne, w przypadku, gdyby w międzyczasie doszło do przeniesienia posiadania przez osobę „zasiadującą” nieruchomość, nowy posiadacz do swojego „okresu zasiedzenia” może doliczyć czas, przez jaki jego poprzednik posiadał nieruchomość. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Innymi słowy – „zła wiara” naszego poprzednika, wyklucza skutki „dobrej wiary” jego następcy.

Gdzie złożyć wniosek o zasiedzenie nieruchomości?

Jeżeli uważamy, że zasiedzieliśmy jakąś nieruchomość (tzn. że władaliśmy nią jak właściciel przez okres 20 lub 30 lat), możemy domagać się sądowego stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości składa się do Sądu Rejonowego właściwego według miejsca położenia nieruchomości, niezależnie od wartości nieruchomości. Może go złożyć każdy zainteresowany, najczęściej sam posiadacz samoistny, ale niewykluczone, że zainteresowanym mogą być także np. jego spadkobierca, albo najemca budynku znajdującego się na nieruchomości, który pragnie ustalić prawo własności wynajmowanego budynku (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 30 stycznia 2001 r. I CKN 1359/00). We wniosku takim wskazać należy wyraźnie, jaka nieruchomość ma zostać zasiedzona (podając w szczególności: numer działki, nr Księgi Wieczystej), a także uczestników postępowania, tj. w szczególności obecnych właścicieli nieruchomości. Do wniosku warto załączyć od razu także wypis z rejestru gruntów dotyczących nieruchomości, mapę geodezyjną, a także informacji od organu podatkowego co do osoby opłacającej podatek od nieruchomości (ewentualnie podatek rolny). W szczególnych wypadkach Sąd może zażądać także innych, dodatkowych dokumentów. W toku postępowania Sąd zbada, czy wnioskodawca spełnił przesłanki zasiedzenia, dlatego konieczne jest precyzyjne wykazanie i udowodnienie takich faktów jak: okoliczności, w których wnioskodawca wszedł w posiadanie nieruchomości, jak długo włada nieruchomością i na czym owo władanie polega.

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia podlega obowiązkowej opłacie – wynosi 2000 zł, bez względu na wartość nieruchomości.

Czy zasiedzenie na wpływ na obciążenia nieruchomości, hipoteki, służebności, użytkowanie wieczyste?

Zasiedzenie skutkuje wyłącznie zmianą właściciela. Nie powoduje wygaśnięcia żadnych ograniczonych praw rzeczowych, które obciążają nieruchomość, takich jak np. służebności (np. drogi koniecznej, przesyłu), użytkowania, a także hipoteki. Oznacza to zatem, że świeżo upieczony właściciel nieruchomości może nie cieszyć się nią zbyt długo, jeżeli okaże się, że swoich roszczeń z tytułu zabezpieczenia hipoteką na nieruchomości będzie dochodzić np. bank. Pozwalają na to przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece które wprost wskazują, że w przypadku hipoteki, zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje z nieruchomości bez względu na fakt przejścia prawa własności już po jej ustanowieniu.

Problem powstaje w przypadku użytkowania wieczystego ustanowionego na zasiedzonej nieruchomości, albowiem przepisy wprost nie wskazują konsekwencji zasiedzenia nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Sytuacje takie raczej będą rzadko mieć miejsce (co do zasady użytkownicy wieczyści wykonują swoje uprawnienia i chronią je, osoby trzecie mogłyby mieć problemy z korzystaniem z takich nieruchomości jak właściciel przez tak długi czas), nie ma jednak żadnych przeszkód, aby posiadacz władający jak właściciel nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste innej osobie, zasiedział taką nieruchomość – potwierdziła to zresztą Uchwała Sądu Najwyższego z 9 grudnia 2016 r. III CZP 57/16. Skoro zatem wskutek zasiedzenia Skarb Państwa utraci własność takiej nieruchomości, to użytkowanie wieczyste w takiej sytuacji wygaśnie, nie jest bowiem możliwe oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości nie należącej do Skarbu Państwa.

Jak zachowanie właściciela wpływa na zasiedzenie?

Oczywiście dla zasiedzenia nieruchomości bardzo istotne jest również zachowanie jej właściciela w okresie biegu terminu zasiedzenia. Niewątpliwie bowiem może on bronić przysługującego mu prawa własności, w szczególności w drodze sądowej, poprzez tzw. powództwa negatoryjne (żądanie zaprzestania naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem) i windykacyjne (wydanie mu nieruchomości z powrotem), ale także „deklarując” swoją własność i sprzeciw przed zasiedzeniem w inny sposób. Działania takie mogą przerwać bieg terminu zasiedzenia. Formą ochrony swoich praw – w pewnych sytuacjach – może być także ochrona i manifestacja swoich praw na drodze postępowania administracyjnego, np. rozgraniczenia działek. Chociaż generalną zasadą wyrażoną w Uchwale Sądu Najwyższego z 4 lutego 1987 r. III CZP 104/86 jest to, że wniosek właściciela nieruchomości o jej rozgraniczenie nie przerywa biegu zasiedzenia w stosunku do samoistnego posiadacza tej nieruchomości, to w późniejszym orzecznictwie wielokrotnie zwracano uwagę, że w pewnych konkretnych sytuacjach, taki wniosek jednak może prowadzić do przerwania biegu zasiedzenia. Obecnie Sąd Najwyższy stoi na stanowisku, że: przerwę biegu zasiedzenia (…) powoduje tylko takie działanie właściciela, które bezpośrednio zmierza do przerwania posiadania, a więc takie, które stanowi akcje zaczepną wymierzoną przeciw posiadaczowi (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z 12 lipca 2018 r. III CSK 82/18). Aby zatem wniosek o rozgraniczenie nieruchomości przerwał bieg zasiedzenia, konieczne jest, aby przyczyną złożenia tego wniosku była właśnie próba obrony swoich praw przez właściciela. Może to dotyczyć np. w sytuacji, w której właściciel nieruchomości obawia się, że jego sąsiad korzysta z jego nieruchomości i celem ochrony swoich praw wszczyna postępowanie rozgraniczeniowe, aby „przypomnieć” sąsiadowi, do jakiej granicy sięga jego działka. Rozgraniczenie takie musi zatem, mówiąc potocznie, „godzić” w samoistnego posiadacza nieruchomości, na korzyść którego biegnie zasiedzenie. Pogląd ten i argumentacja przejawia się w szeregu orzeczeń Sądu Najwyższego, np. w postanowieniu z 24 października 2012 r. III CSK 310/11, z 31 stycznia 2013 r. II CSK 262/12, czy z 21 lutego 2013 r. IV CSK 3472/12.

Warto zaufać specjalistom

Sprawy dotyczące zasiedzenia nieruchomości nie są rzadkością, a znajomość przepisów czy też orzecznictwa może być w takich sytuacjach niezbędna zarówno dla osób, które o zasiedzenie nieruchomości się ubiegają, jak i właścicieli, którzy pragną chronić swoich praw. Przed podjęciem jakichkolwiek działań lub wdaniem się w spór, zawsze warto zasięgnąć porady prawnika, który pomoże ocenić czy w danej sytuacji rzeczywiście doszło do zasiedzenia nieruchomości i jakie kroki prawne można w danej sytuacji podjąć.

Autor:

Łukasz Rodak – aplikant radcowski, kancelaria Duraj Reck i Partnerzy