Badanie due diligence (DD) nieruchomości to kluczowy proces analizy prawnej, finansowej i technicznej, mający na celu ocenę ryzyk związanych z daną nieruchomością przed jej nabyciem.

Przeprowadzenie badania pozwala zabezpieczyć interesy nabywcy przed ukrytymi problemami i dodatkowymi zobowiązaniami oraz zidentyfikowanie zagrożeń, które pozwalają na wzmocnienie pozycji negocjacyjnej w trakcie ustalania warunków umowy sprzedaży.

W ramach kompleksowego badania DD nieruchomości w obszarze prawnym warto zwrócić uwagę na kilka istotnych elementów, a mianowicie:

• Stan prawny i dokumentacja
• Sprawdzenie księgi wieczystej (własność, hipoteki, służebności, roszczenia).
• Zgodność danych sprzedającego z wpisem w księdze wieczystej.
• Brak toczących się postępowań egzekucyjnych lub zabezpieczeń.
• Brak ograniczeń w rozporządzaniu (np. współwłasność, użytkowanie wieczyste).

• Umowy i zobowiązania
• Istniejące umowy najmu, dzierżawy lub zarządzania – analiza warunków
• Możliwość wypowiedzenia umów przez nabywcę
• Brak roszczeń osób trzecich (np. najemców).

• Stan techniczny i budowa
• Protokół odbioru technicznego (jeśli jest dostępny).
• Dokumentacja budowlana – pozwolenie na budowę, projekt, dziennik budowy.
• Opinia techniczna lub ekspertyza (zwłaszcza przy rynku wtórnym).
• Ubezpieczenie OC kierownika budowy (przy nieruchomościach w budowie).
• Sprawdzenie istnienia wad nieruchomości, w tym tych ukrytych lub innych usterek.

• Zgodność z przepisami i przeznaczeniem
• Zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
• Warunki zabudowy – jeśli brak MPZP.
• Użytkowanie zgodne z prawem budowlanym.
• Brak decyzji nakazujących rozbiórkę lub prowadzonych postępowań.
• Informacje o ewentualnych niebezpiecznych materiałach budowlanych (np. azbest).

• Bezpieczeństwo i instalacje
• Przeglądy techniczne.
• Zgodność z przepisami przeciwpożarowymi.
• Dokumentacja sanitarna i środowiskowa (jeśli są wymagane).

• Weryfikacja sprzedającego
• Ustalenie podmiotu po drugiej stronie transakcji: spółka, deweloper, osoba fizyczna.
• Tytuł do dysponowania nieruchomością.
• Sprawdzenie wpisu w KRS / CEIDG – przy sprzedających-przedsiębiorcach.
• Uzyskanie zaświadczenia o braku zaległości podatkowych oraz innych zaświadczeń (np. dotyczących ubezpieczeń).
• Analiza sytuacji finansowej i historii inwestycji (dla dewelopera).
• Brak postępowania upadłościowego lub restrukturyzacyjnego.
• Opinie innych klientów / historia sporów.
• Pełnomocnictwa (jeśli sprzedający działa przez pełnomocnika).

Niezależnie od tego czy nieruchomość ma służyć jako miejsce zamieszkania, inwestycja, czy lokal użytkowy, proces zakupu wiąże się z istotnym ryzykiem. Dlatego tak ważne jest przeprowadzenie szczegółowej analizy prawnej, technicznej i finansowej nieruchomości.

Due diligence przy kupnie nieruchomości to nieocenione narzędzie ochrony interesów kupującego. Pozwala nie tylko wykryć ewentualne nieprawidłowości, ale też lepiej zrozumieć przedmiot inwestycji i podjąć świadomą decyzję. W procesie analizy i zakupu można korzystać z usług profesjonalnych podmiotów takich, jak kancelarie prawne specjalizujące się w due diligence i zarządzaniu ryzykiem.

Cały artykuł możesz przeczytać w kwartalniku wydawany przez Regionalną Izbę Gospodarczą w Katowicach „Business HUB” opublikowanym w sekcji Prawo i podatki  pod tytułem ,,Grunt to sprawdzenie gruntu – due diligence działki pod inwestycję – część I”.